RESIDENCIAL DE ESPACIOS VERTICALES

ZONAS RESIDENCIALES EN ESPACIOS VERTICALES Diseño, construcción de una Zona Residencial en Espacios Verticales, en las cercanías del Aeropuerto Internacional de Palmerola, con al menos 50 Mz de extensión que básicamente estará diseñado con espacios para viviendas, estacionamiento, área verde entre otros.

PMP-CT-02

PLAN DE NACIÓN 2 0 1 0 - 2 0 2 2

ZONAS RESIDENCIALES EN ESPACIOS VERTICALES.

1 Información General 1.1 Nombre:

ZONA RESIDENCIAL EN ESPACIOS VERTICALES

1.4 Tipo de inversión

1.3 Estado actual

1.2 Sector

Construcción

Ficha de inversión

Privada

1.5 Descripción del Proyecto: En los últimos años las ciudades han transformado su fisonomía urbana con enormes extensiones de áreas residenciales de baja densidad y esto ha traído consecuencias ecológicas, sociales y económicas. En términos ecológicos, la consecuencia ha sido la paulatina destrucción de la capa vegetal, la irracionalidad en el consumo energético y el deterioro del medio ambiente; social y económicamente la ciudad se ve afectada por la pérdida de tiempo que las largas distancias entre los lugares de actividad requieren. La presente ficha de oportunidad de inversión se refiere al diseño, construcción de una Zona Residencial en Espacios Verticales, en las cercanías del Aeropuerto Internacional de Palmerola, con al menos 50 Mz de extensión que básicamente estará diseñado con espacios para viviendas, estacionamiento, área verde entre otros. Consiste en la construcción de un edificio moderno diseñado para el acondicionamiento de espacios para viviendas, bajo el concepto de condominios, acondicionado con todos los espacios físicos requeridos para brindar más comodidad a las familias. El edificio contara con todos los servicios públicos; agua potable, alcantarillado sanitario, energía eléctrica, teléfono, áreas verdes privadas, centro para reuniones, con estacionamiento y viviendas conformada por dos habitaciones, con sala, comedor, cocina, área de lavandería. Este tipo de proyectos habitacionales pueden conformarse a través del fomento de viviendas verticales sociales de bajo costo que den oportunidad de acceso a ellas para cientos de familias que serán la demanda actual y potencial de mano de obra, atraída por las diferentes inversiones y empresas que operaran en la subregión de Palmerola a raíz de la apertura del Aeropuerto Internacional de Palmerola. En este mismo sentido este concepto de vivienda vertical puede ser también atractivo para orientarlo a un nicho de mercado más exigente que demande más espacio y servicios como son los empleados de instituciones estatales como de la empresa privada o sus representantes que operaran en la subregión de Palmerola.

Ampliación

Mejora

Creación

Recuperación

1.6 Naturaleza del Proyecto

Corporación Municipal

Dependencias del gobierno Central

Cooperación

Otros

1.7 Relación o articulación con otras entidades*.

Departamentos Municipios

Entre los municipios de Comayagua y Villa de San Antonio -

1.8 Localización Geográfica

Hombres

5,240 1,680

1.9 Beneficiarios de Empleo

Total

6,920

Mujeres

Total, empleos

Empleos Directos

Empleos indirectos

Sub Total

1.10 Generación de empleo

Hombre s

Mujere s

6,920

Hombres

Mujeres

Etapa de Ejecución / Construcción

5,280

4,200

1,080

700 260

180 150

3,500

900 450

Etapa de Operación

1,640

1,040

600

780

ZONAS RESIDENCIALES EN ESPACIOS VERTICALES.

2 Justificación del Proyecto: El reto asumido por la arquitectura vertical no es el de batir récords de altura, sino el de generar un mayor aprovechamiento de un recurso no renovable, sin el cual no podemos vivir, ,es por esto que para conseguir un lugar que cuente con espacios que generan las distintas actividades diarias, en el que las personas puedan invertir el tiempo que normalmente utilizan en movilización, tiempo para recreación, descanso y demás actividades que aumenten la calidad de vida humana, es necesario recurrir a un desarrollo arquitectónico en forma vertical, que integre la mayor cantidad de usos posibles para las personas que residan en él, generando vegetación en el espacio que normalmente ocuparía una edificación de crecimiento horizontal y poca densidad. En los últimos años las ciudades han transformado su fisonomía urbana con enormes extensiones de áreas residenciales de baja densidad y esto ha traído consecuencias ecológicas, sociales y económicas. En términos ecológicos, la consecuencia ha sido la paulatina destrucción de la capa vegetal, la irracionalidad en el consumo energético y el deterioro del medio ambiente; social y económicamente la ciudad se ve afectada por la pérdida de tiempo que las largas distancias entre los lugares de actividad requieren. Las ciudades de Tegucigalpa y San Pedro Sula son las de mayor crecimiento poblacional del país han crecido más en las últimas dos décadas que en toda su historia previa. Y las proyecciones a futuro indican que el crecimiento continuará. De seguir el ritmo actual, el espacio urbanizado se duplicaría para el año 2040 y albergarán millones de habitantes que se espera vivan en el área metropolitana de San Pedro Sula y el Distrito Central en Tegucigalpa.

Esta sensación la están viviendo la población de la Subregión de Palmerola que también este crecimiento poblacional y espacial se ha dado de una manera desordenada y que el efecto pareciera acentuarse con el tiempo, en tal sentido se requiere de prever esta situación para que la subregión se prepare con anticipación e impulse proyecto de Zonas Residenciales de Espacios Verticales.

La presente ficha de inversión se orienta a satisfacer las necesidades que hoy en día, exigen las familias al sector construcción, como lo es, en las principales ciudades de Honduras le han apostado al desarrollo vertical inmobiliario propone un conjunto residencial que se encuentre dentro de una edificación con uso mixto de suelo, esto quiere decir que contará con ambientes que ofrezcan distintos usos, los cuales serán como mínimo los siguientes: comerciales. oficinas. recreación. educación. salud y principalmente vivienda. El desplazamiento del proyecto será de una forma predominantemente vertical y de esta forma se utilizará la menor área horizontal posible. Esto tiene como finalidad generar espacios con mucha vegetación en el nivel del suelo natural. 3 Propósito del Proyecto: La presente ficha de inversión se orienta a satisfacer las necesidades que hoy en día, exigen las familias al sector construcción, como lo es, en las principales ciudades de Honduras le han apostado al desarrollo vertical inmobiliario propone un conjunto residencial que se encuentre dentro de una edificación con uso mixto de suelo, esto quiere decir que contará con ambientes que ofrezcan distintos usos, los cuales serán como mínimo los siguientes: comerciales. oficinas. recreación. educación. salud y principalmente vivienda. El desplazamiento del proyecto será de una forma predominantemente vertical y de esta forma se utilizará la menor área horizontal posible. Esto tiene como finalidad generar espacios con mucha vegetación en el nivel del suelo natural. 4 Antecedentes del proyecto: El problema de la vivienda es uno de los más apremiantes dentro de las manifestaciones de la pobreza en el país. “Honduras enfrenta un déficit habitacional de más de 1 millón 150 mil viviendas, lo cual representa más del 60% del total de hogares en el país” (La Tribuna, 2013). Se considera que las soluciones habitacionales de carácter popular implementadas como en la región del Valle de Sula se orientan más al aspecto cuantitativo de los proyectos (número de ellos) dejando en segundo plano aspectos urbanísticos importantes, así como la calidad urbanística y arquitectónica de los mismos. El sector de la construcción está entre los sectores que más resintió lo sucedido en 2020, la actividad económica cayó, principalmente por la cuarentena obligatoria a causa de la Covid-19 y las tormentas Eta y Iota. Según el último reporte del Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE), a diciembre de 2020, el sector constructor se derrumbó 24,9% respecto a 2019, cuando la industria creció 5,6%. Las cifras negativas del año pasado fueron históricas, producto del freno total que siguió a la pandemia. En términos del PIB, la construcción en 2019 aportó L37 mil millones, la caída de casi 25% equivale a unos L9 mil 250 millones.

ZONAS RESIDENCIALES EN ESPACIOS VERTICALES. El Banco Central de Honduras (BCH) indicó que la severa contracción del rubro se debe a la “paralización de la ejecución de obras residenciales y no residenciales”. Además, por el impacto de las tormentas tropicales Eta y Iota, que atrasó el desarrollo de proyectos privados en Choloma, La Ceiba, La Lima, Puerto Cortés y Villa Nueva, pero en la subregión de Palmerola no afecto en esos niveles, y se pudo mantener el sector construcción a un ritmo lento, pero no afectado por estas tormentas sino más bien por efectos de la pandemia. Los tres sectores más generadores de empleo en Honduras son; Turismo, Construcción y Comercio, y han sido los más afectados durante el 2020 por la pandemia y las dos tormentas tropicales. Es en estos sectores donde más han despedido o suspendido a trabajadores, en estos rubros es en donde se emplean a las personas que tienen menos calificación o preparación profesional. Como consecuencia, también se genera más pobreza. Si bien la pobreza se concentraba en el área rural, los trabajadores de los sectores mencionados, que han sido los más afectados, viven en zonas urbanas.

A diferencia del 2020, en términos de empleos, a partir de la reapertura gradual de la economía se han generado unos 100 mil empleos en el sector de la construcción, recuperando de manera progresiva el sector de la construcción y especialmente el de la vivienda informó en su momento la Cámara Hondureña de la Industria de Construcción (CHICO).

Analizando los beneficios que surgen después de la apertura de la economía e impulsada por el gobierno de la Republica, a través de leyes que fomentan la inversión, como la construcción de viviendas tipo social entre otros, se espera que este sector de la construcción sea impulsado de manera tal, que puedan implementarse proyectos como son las Zonas Residenciales en Espacios Verticales en la subregión de Palmerola. 5 Alcances del Proyecto: La presente ficha se elabora con el fin de satisfacer las necesidades que hoy en día exigen las familias de poder obtener acceso a una vivienda, tal es el caso de las principales ciudades de Honduras le han apostado al desarrollo vertical inmobiliario, y un claro ejemplo en el cual fue tomado en cuenta para la realización de esta ficha es el diseño y desarrollo inmobiliario de las Torres Panorama Life, que se ubicada en la colonia Rancho el Coco en las faldas de El Merendón, San Pedro Sula.

En tal sentido el alcance que se propone en la ficha es contar con un área de construcción destinada para una torre de aproximadamente 15.000 m2, contando con una inversión de US$15.0 millones, y se espera que esté finalizado en un tiempo aproximado de 16 meses.

Un total de 200 estacionamientos para la Torre, es parte de las características que tendrá el edificio. En cuanto a apartamentos, se contarán con 74 residencias con equipamiento en cuanto a mobiliario y equipo de cocina, sala, comedor, baños, closet y dormitorios.

Dada la importancia de este proyecto se puede plasmar el objetivo de generar el diseño de un proyecto que brinde a sus usuarios, tanto los que residan en él como los que no lo hagan, un espacio en el que puedan mejorar su calidad de vida urbana, en la cual puedan encontrar sus actividades diarias rodeadas de un ambiente armónico que cuente con mucha vegetación en la mayor parte de sus lugares, tales características se pueden definir con aspectos como: a). -Verticalidad: el proyecto se basa en el aumento de la densidad de usos de suelo del lugar en el que se localice el proyecto. En el caso de este proyecto, la altura máxima permitida será establecida por la ley de Aeronáutica Civil de Honduras, la cual está determinada y basado en la proximidad que tengan los lugares con el Aeropuerto Internacional de Palmerola. b). -Usos mixtos de suelo: o Combinación de usos, lo cual quiere decir que dentro del proyecto existirá más de una actividad cotidiana paralela a la vivienda, teniendo como resultado un espacio cohesivo y de familiaridad entre los habitantes del proyecto.

ZONAS RESIDENCIALES EN ESPACIOS VERTICALES. c). -Vegetación: al incorporarse elementos vegetales, tales como árboles, grama o arbustos en la mayor cantidad de cubiertas/entrepisos, se generará una ilimitada relación entre los componentes del interior y los del exterior, armonizando los espacios de una forma singular. d). -Impacto visual: por ser un proyecto en el que el volumen del mismo será llamativo, el objetivo formal será convertir la proyección arquitectónica en algo llamativo más que por su tamaño, por su atractivo formal, el cual será de impacto con el entorno. En este aspecto se generará un documento (Estudio de Factibilidad) que contenga los elementos antes mencionados. Para la ejecución de esta oportunidad de negocios/inversión) se requiere contratar a un profesional del área de la Ingeniería Civil, Arquitectura con experiencia en planes de negocios. 6 Área de influencia, cobertura y ubicación del proyecto. (Georreferenciación con Coordenada UTM) Ubicación: Dentro de los límites de sur del Municipio de Comayagua Área de Influencia: Doce municipios (10 del departamento de Comayagua y 2 del Departamento de La Paz). Estos municipios son: Comayagua, Siguatepeque, Lamaní, Lejamaní, Humuya, Ajuterique, Villa de San Antonio, El Rosario, San Jerónimo, San Sebastián, La Paz y Cané. Cobertura; Tendrá capacidad para atender la población de interés de los municipios de Comayagua, Villa de San Antonio, Cane, La Paz y de otras localidades que requieran esta demanda. 7 Identificación de la población beneficiaria/clientes (demanda) Este tipo de proyectos habitacionales pueden conformarse a través del fomento de viviendas verticales sociales de bajo costo que den oportunidad de acceso a ellas para cientos de familias que serán la demanda actual y potencial tanto de mano de obra como las interesadas en adquirirlas (estimación de al menos 100 viviendas), atraída por las diferentes inversiones y empresas que operaran en la subregión a raíz de la apertura del Aeropuerto Internacional de Palmerola. 8 Análisis de involucrados (identificación de actores) • Inversión Estratégica de Honduras (INVEST-Honduras): Es una unidad de gestión (planeación, administración e implementación) de proyectos y programas estratégicos para el desarrollo del país adscrita a la Coordinación General de Gobierno. • Sistema Financiero Nacional: Lo conforman las instituciones financieras del país como son los bancos, cooperativas y financieras. • Comisión Nacional de Vivienda y Asentamientos humanos (CONVIVIENDA): Es una institución pública, que se encarga de coordinar, facilitar, regular y normar la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos, logrando la integración de todas las Entidades Públicas, Privadas y ONG´s para facilitar el acceso a viviendas dignas con el propósito de mejorar la calidad de vida de la población, principalmente a las familias de menores ingresos, mediante la entrega de Bonos para una Vida Mejor. • Secretaría de Infraestructura y Servicios Públicos (INSEP): Está a cargo del desarrollo de proyectos de infraestructura social, como el mantenimiento y mejora de carreteras, puertos, corredores logísticos y turísticos, y puentes. Está conformada por las direcciones generales de carreteras, transporte y obras públicas. • Secretaría de Desarrollo Comunitario, Agua y Saneamiento (SEDECOAS): Es una institución estatal desconcentrada, líder, transparente y eficiente, que promueve el Desarrollo Comunitario por medio de la coordinación, diseño y ejecución de programas y proyectos participativos, incluyentes y equitativos, en alianza con gobiernos locales y socios estratégicos, para mejorar la calidad de vida de la población más pobre y vulnerable de Honduras. • Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (CHICO): Es una Organización sin fines de lucro que tiene como Misión La Organización, la Gestión, Promoción, Fortalecimiento y Defensa del sector de la Industria de la Construcción a Nivel Nacional. •Inició actividades en el año de 1968 •Posee más de 725 Afiliados entre las que están constructores, distribuidores, fabricantes y otros que se dedican a dar servicios relacionados u orientados a dicha industria. • Municipalidades; Ente encargado de administrar los recursos existentes en la jurisdicción municipal, donde el tema turístico es una prioridad de gestión en el Plan de Desarrollo Municipal (PDM). Se tendrá coordinación con;

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•

Cámara de Comercio

• Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (CHICO). • 9 Consideraciones para análisis Costo-Beneficio

Considerando la experiencia de los participantes en el diseño de la ficha y elementos de evaluación como; la Inversión fija, Costos administrativos, Costo de mercadeo, costos de depreciación (se ha considerado una depreciación a 20 años), ingresos anuales por concepto de venta de servicios se ha proyectado un ingreso bruto anual de L. 94,078,800.00 podemos estimar que se generan alrededor del 23% de utilidades. Componentes del proyecto Indicador Medio de verificación Supuesto C1. Diseño y Construcción

− Formalizadas las relaciones con inversionistas. − Construidas las instalaciones − Financiamiento Oportuno.

C.1.1 Residencias en Espacios Verticales construido bajo los requerimientos exigidos por la legislación nacional. C.2.1 100% del equipo y/o mueblería instalada C3.1 100% del equipo instalado en funcionamiento

# de metros cuadrados de construcción.

− Factores de procedimientos validados.

C2. Equipamiento/mobiliario (cocina, sala, comedor, dormitorio, closet, baños y lavandería).

# de mobiliario y equipo instalados.

− Líneas de procedimientos establecidos y funcionando óptimamente. − Cuenta con personal clave capacitado

C3. Operación y Funcionamiento

# de empleados capacitados # de manuales implementados.# de equipo en funcionamiento. # de contratos de compra-venta realizados.

− Gestión de mercadeo eficiente. − Formalización de relaciones de servicios con clientes.

C4. Comercialización de los servicios.

C.4.1 Comercializando el 100% de los productos o viviendas

Actividades por componente

Presupuesto Lps.

Medio de verificación

Supuesto

− Si la oportunidad de inversión es factible y atractiva para los inversionistas.

C.1.A.1 Gestión de financiamiento.

# de Inversionistas identificados.

Relaciones de inversión concretadas.

L5,500,000.00 Estudio de Factibilidad. − Gestión financiera efectiva

C.1.A.2 Estudio de prefactibilidad técnica, financiera y de mercado. C.1.A.3 Identificación, Selección y negociación de terreno para la construcción de las residencias verticales o condominios.

− Si reúne los criterios establecidos en el estudio de factibilidad técnica viable.

L75,000,000.00 Terreno para la

construcción de las viviendas verticales identificado y negociado.

− Si el Financiamiento disponible oportunamente.

C.1.A.4 Diseño y construcción

L441,000,000.00 Infraestructura construida.

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− Si el diseño es apegado a las necesidades y requerimientos, del estudio de factibilidad. − Si se identifican las necesidades de acuerdo con el estudio de prefactibilidad. − Si el proceso de gestión de compras es eficiente. − Disponibilidad Financiera.Si la gestión de compra es apegada a las necesidades identificadas en el estudio de factibilidad. − Establecidas las condiciones de financiamiento. − Si se cumple los requisitos. − Realiza el proceso de gestión en tiempo y forma. − Si se realiza un proceso de contratación eficiente en función a las necesidades de personal, establecidas en el estudio de factibilidad. − Disponibilidad financiera. − Si la gestión del proceso de capacitación se cumple en tiempo y forma. − Si la gestión de mercado se realiza de manera oportuna.

C.2.A.1 Definición de necesidades de equipamiento, en función al estudio de factibilidad. C.2.A.2 Identificación de proveedores de equipo y servicios técnicos.

Estudio de necesidades de equipo identificadas.

Ficha técnica de diferentes proveedores.

C.2.A.3 Adquisición, compra e instalación de equipo/mobiliarios.

L20,000,000.00 Residencias verticales con mobiliario y equipo comprados según las

necesidades identificadas.

C.3.A.1 Definición y gestión de figura jurídica de acorde a los inversionistas. C.3.A.2 Gestión requerimientos legales para la formalización de construcción

L2,000,000.00 Documentos físicos.

L5,500,000.00 Documentos legales de operación

C.4.A.1 Identificación y contratación de personal para la administración.

Personal calve contratado.

C.4.A.2 Capacitación de personal clave y operativo.

L600,000.00 Personal clave

capacitado de acuerdo con las necesidades.

C.4.A.3 Identificación de clientes potenciales y definición de la demanda de los productos. C.4.A.4 Definición de un plan de ventas.

L1,500,000.00 # de clientes identificados.

− Si se establecen relaciones de compra venta con clientes locales, regionales.

Plan de ventas de acuerdo con la demanda. # de contratos de servicios de compra venta suscritos.

− Si la gestión de Mercado es Efectiva.

C.4.A.5 Formalización de relaciones de compra venta a nivel local y regional.

− Si los servicios ofertados reúnen los estándares de calidad y seguridad. − Si se cuentan con los requerimientos mínimos legales para operar y comercializar.

C.4.A.6 Mercadeo y comercialización de los servicios a nivel nacional.

L1,500,000.00 # de operaciones de productos realizadas.

Miles de lempiras por concepto de ventas de los productos.

10 Costos

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Costo anual de Operación (Recurso Humano, financiamiento,

L 59,040,000.00

suministro, productos, servicios públicos entre otros) Costos de Fianzas, garantías y seguros (5% de la Inversión).

Costo de Inversión Lps.

L 552,600,000.00

L.27,630,000.00

Período de Implementación/ ejecución. (Meses)

Costo anual de Mantenimiento (Áreas eléctricas,

L 6,915,000.00

ingeniería, fontanería, pintura, carpintería y albañilería.).

11 Cronograma de implementación / ejecución.

Cronograma de Implementación

COMPONENTES

Año 1

Año 2

ACTIVIDADES

C.1.A.1 Gestión de financiamiento.

C.1.A.2 Estudio de prefactibilidad técnica, financiera y de mercado. C.1.A.3 Identificación, Selección y negociación de terreno para la construcción de las viviendas verticales.

C.1.A.4 Diseño y construcción.

C.2.A.1 Definición de necesidades de equipamiento, en función al estudio de factibilidad. C.2.A.2 Identificación de proveedores de equipo y servicios técnicos. C.2.A.3 Adquisición, compra e instalación de equipo/mobiliario. C.3.A.1 Definición y gestión de figura jurídica de acorde a los inversionistas. C.3.A.2 Gestión requerimientos legales para la formalización C.5.A.1 Identificación y contratación de personal para la administración.

C.5.A.2 Capacitación de personal clave y operativo.

C.5.A.3 Identificación de clientes potenciales y definición de la demanda de los productos (viviendas).

C.5.A.4 Definición de un plan de ventas.

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C.5.A.5 Formalización de relaciones de compra venta a nivel local y regional. C.5.A.6 Mercadeo y comercialización de servicios a nivel nacional.

Marco Legal de Beneficios de Inversión (Escudos Fiscales) Decreto Legislativo N° 51 – 2011: Ley para la Promoción y Protección de las inversiones. La ley de Creación del CNI que promueve la atracción, promoción y protección de la inversión, tanto extranjera corno nacional., de interés primordial del Estado, debiendo otorgársele todas las facilidades y garantías para fomentar su crecimiento y desarrollo. Ley de Beneficios para proyectos de construcción de viviendas sociales. Ley para la promoción y protección de inversiones. Ley especial de la reactivación económica mediante el apoyo a micro. Pequeña y mediana empresa. Ley de Simplificación de la Administración Tributaria. Ley para la Generación de Empleo, fomento a la iniciativa empresarial, formalización de negocios y protección a los derechos de los inversionistas. Reglamento del Sistema Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental (SINEIA). El Reglamento del Sistema Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental (SINEIA), que tiene como objetivos: a) organizar, coordinar y regular el SINEIA, estableciendo los nexos entre la Secretaría de MIAMBIENTE y las entidades de los sectores público, privado nacionales e internacionales; b) asegurar que los planes, políticas, programas y proyectos, instalaciones industriales o cualquier otra actividad pública o privada susceptibles de contaminar o degradar el ambiente, sean sometidos a una evaluación de impacto ambiental a fin de evitar daños significativos, reversibles e irreversibles al ambiente; c) identificar y desarrollar los procedimientos y mecanismos por los cuales el SINEIA y las otras Leyes Sectoriales y Reglamentos en materia ambiental se complementan; d) promover, gestionar y coordinar los procesos para la incorporación del público, organizaciones no gubernamentales, entidades bancarias y empresa privada e instituciones gubernamentales, centrales y locales al SINEIA; y e) aplicar las políticas, normas, procedimientos que actualicen el SINEIA en consonancia con la situación económica, política, social, legal, cultural y ambiental del país. La Dirección General de Evaluación y Control Ambiental (DECA), es la dependencia de MIAMBIENTE, responsable de coordinar el SINEIA. 12 Planteamiento para la sostenibilidad: La propuesta para la sostenibilidad del proyecto que sea auto sostenible, es decir, buscar ingresos a través de la comercialización, promoción y publicidad de la venta de las viviendas a nivel local como nacional.

Colaboradores Ingeniero Civil

Zelmar Handres Arita Wilmer López Handres

Consultor Independiente

Administrador de Empresas

Consultor

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